Gerichtsurteil: Prüfung von Haustechnik ist umlagefähig

Gehören die Kosten für Inspektion und Wartung von elektrischen Anlagen, Gas- oder Trinkwasserleitungen in die Nebenkostenabrechnung? Um diese Frage wurde lange Zeit heftig zwischen Mietern und Eigentümern gestritten. Mit einem höchstrichterlichen Urteil vom 14.2.2007 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in diesem Punkt Klarheit geschaffen. Tenor: Regelmäßige Checks von technischen Anlagen zählen grundsätzlich zu den umlagefähigen „sonstigen Betriebskosten“ – vorausgesetzt, dies wurde zuvor konkret im Mietvertrag vereinbart.

BGH-Urteil betrifft gesamte Haustechnik

Dem Urteil des BGH (VIII ZR 123/06) lag ein Streitfall zugrunde, bei dem es um die Kosten für die Inspektion von elektrischen Leitungen ging. Die BGH-Entscheidung ist aber ohne Weiteres auch auf andere haustechnische Komponenten übertragbar. Für Trinkwasserleitungen gelten zudem neue gesetzliche Vorschriften. Doch der Reihe nach …

Was steht genau im Mietvertrag?

Im verhandelten Fall hatten die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass Vorauszahlungen für bestimmte Betriebskosten anteilig vom Mieter getragen werden. Konkret wurden in einer Anlage zum Mietvertrag unter anderem die Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgeführt. Die Klägerin ließ die elektrischen Anlagen entsprechend der berufsgenossenschaftlichen Regelungen alle vier Jahre von einem Fachbetrieb prüfen. Nachdem die Mietpartei sich geweigert hatte, die dafür entstandenen Kosten anteilig zu tragen, zog die Eigentümerin vor Gericht – mit Erfolg.

Wichtig: Keine zu langen Zeitintervalle

Der BGH stellt klar, dass die – in diesem Fall alle vier Jahre - wiederkehrenden Aufwendungen „laufend entstehende Kosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung seien. Das gelte auch dann, wenn diese nicht jährlich anfallen. Ausreichend sei die regelmäßig wiederkehrende Belastung. Die Richter schränkten jedoch ein, dass sich diese Bewertung bei noch längeren und daher nicht mehr überschaubaren Zeitabständen ändern könne.

Wirtschaftlichkeitsgebot beachten

Grundsätzlich muss der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Dies - so der BGH - sei im konkreten Streitfall durch die Orientierung an den berufsgenossenschaftlichen Prüfintervallen sichergestellt. Das Urteil macht deutlich, dass bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Umlage der Kosten für Haus- und Gebäude-Checks möglich ist. Der Deutsche Verein des Gas- und Wasserfachs (DVGW) empfiehlt,  Gasleitungen mindestens einmal jährlich einer Sichtkontrolle durch den SHK-Profi zu unterziehen. Spätestens alle zwölf Jahre müssen die Leitungen dann in einem gründlichen Sicherheitscheck auf ihre Dichtheit und Gebrauchsfähigkeit untersucht werden. Tritt während des laufenden Betriebs Gasgeruch auf, muss sofort gehandelt werden.

Neuregelung für Trinkwasser-Checks

Für Inspektion und Wartung von Trinkwasserleitungen gelten ohnehin seit November 2011 neue gesetzliche Regelungen: Vermieter von Mehrfamilienhäusern müssen die Warmwasseranlagen demnach jährlich auf Legionellen untersuchen lassen. Das schreibt die novellierte Trinkwasserverordnung vor. Nach Auffassung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund können die dabei entstehenden Prüf- und Laborkosten ebenfalls als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mietparteien umgelegt werden.

Die SHK-Innungsfachbetriebe stehen allen Hauseigentümern bei der Prüfung ihrer gesamten Haustechnik beratend zur Seite. Adressen gibt es in unserer Handwerkersuche